Resumen del libro

¿Qué se entiende por reparaciones necesarias? ¿Cuáles son las condiciones de “habitabilidad” para servir al uso convenido? ¿Qué obras exceden de pequeñas reparaciones a cargo del arrendatario? Estos temas son el origen de multitud de conflictos entre las partes, lo que da lugar a una abundante casuística jurisprudencial que presentamos en esta colección, con el objetivo de agilizar el trabajo del profesional que pretenda alegar que la responsabilidad corresponde al arrendador.

Incluimos 120 casos reales en los que las resoluciones judiciales han establecido la obligación del arrendador de hacerse cargo de las reparaciones necesarias, abarcando las distintas problemáticas sobre este concepto, las humedades y filtraciones, así como las reparaciones en los numerosos elementos internos del inmueble arrendado: aire acondicionado, caldera, electrodomésticos, ventanas, etc. Además, analizamos las sentencias respecto a si es válido el pacto contractual que atribuye esta obligación de reparación al arrendatario y la desproporción entre la renta y el coste de las reparaciones.

Habitabilidad del inmueble

I. Por estar obligado legalmente a mantener la habitabilidad del inmueble arrendado

II. Por tratarse de obras necesarias para utilizar el inmueble conforme al destino pactado

III. Por tratarse de defectos estructurales

IV. Por estar ante reparaciones necesarias por transcurso del tiempo y uso ordinario

Humedades/filtraciones

I. Porque la causa de las filtraciones se encuentra en la falta de mantenimiento del arrendador

II. Por falta de aislamiento térmico cuya reparación corresponde al arrendador

III. Por ser obligación del arrendador solucionar los problemas de condensación

Obras de adaptación del local de negocio

I. Por ser obligación del arrendador que el local se encuentre adaptado para servir al uso convenido

II. Por ser obligación del arrendador la realización de las obras iniciales del negocio

III. Por resultar una obligación del arrendador mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato

Elementos del inmueble

I. Aire acondicionado

    1. Por tratarse de una reparación necesaria para el buen funcionamiento del aparato

    2. Por el deber del arrendador de asumir el cambio del aparato por antigüedad

II. Canalizaciones/tuberías

    1. Por ser obligación del arrendador las obras que afectan a la red de saneamiento de las canalizaciones

    2. Por el deficiente aislamiento del conducto de la chimenea que instaló el propio arrendador

    3. Por ser responsabilidad del arrendador reparar la tubería, aunque no exista requerimiento previo

    4. Por ser necesaria la sustitución de la tubería debido a su antigüedad

III. Caldera/termo

    1. Por tratarse de un elemento esencial de la habitabilidad del inmueble

    2. Por tratarse de una reparación necesaria producida por antigüedad y deberse al normal uso

    3. Porque la sustitución de la caldera no obedece a un uso indebido por parte de los arrendatarios

IV. Calefacción

V. Cocina/Baño

    Por tratarse de una ejecución necesaria del arrendador para mantener en un estado de habitabilidad y uso elemental el inmueble arrendado

VI. Cubierta

    Por ser obligación del arrendador asegurar su conservación y estanqueidad

VII. Electrodomésticos

    1. Por tratarse de obligación del arrendador y no de pequeñas reparaciones imputables al arrendatario

    2. Por tratarse del cambio de una lavadora sin que deba asumir el arrendatario por pacto

    3. Por ser obligación del arrendador el arreglo de lavavajillas por el uso acumulado de años

    4. Por ser obligación del arrendador la sustitución del lavavajillas para mantener la habitabilidad del inmueble arrendado

VIII. Instalaciones eléctricas

    1. Por ser obligación del arrendador haber entregado el inmueble en disposición de servir al uso pactado con una instalación eléctrica adecuada

    2. Porque se trata de una reparación necesaria a cargo del arrendador, sin que se trate de pequeñas reparaciones

IX. Pintura

    Por tratarse de reparaciones propias del uso ordinario de la vivienda que no debe asumir el arrendatario ante la devolución del inmueble

X. Puerta del inmueble

    Por tratarse de un elemento fijo del inmueble

XI. Techos

    1. Por tratarse de obras necesarias por seguridad y no una cuestión estética

    2. Porque el arrendador debe responder de las deficiencias y derrumbes del techo de escayola

XII. Ventanas

    1. Por ser responsabilidad del arrendador realizar las reparaciones necesarias en el balcón

    2. Por ser obligación del arrendador la conservación de las ventanas, debiendo cubrir el coste de la reparación realizada por el arrendatario

    3. Porque la sustitución de las ventanas no implicaba obra de mejora

Elementos comunes del edificio

I. Por ser obligación de la arrendadora conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad, aunque repita con posterioridad contra la Comunidad de propietarios

II. Porque el local debe servir al destino pactado incluyendo los elementos comunes

III. Por no ser válida la cláusula contractual que imputa al arrendatario las reparaciones por acuerdo de la comunidad de propietarios

Desproporción entre obras de conservación y renta

I. Por ser obligación del arrendador la conservación del inmueble, sin que exista abuso de derecho por parte del arrendatario

II. Por ser la conservación del edificio obligación del arrendador, aunque el arrendatario pague una escasa renta

III. Porque no existe desequilibrio de prestaciones, al disponer el arrendador de la posibilidad de actualizar la renta y repercutir obras conforme a las Disposiciones de la LAU

Nulidad de la cláusula de reparaciones a cargo del arrendatario

Por ser las obras de conservación una obligación legal del arrendador, al resultar nula la cláusula contractual a cargo del arrendatario

Notificación de las reparaciones necesarias

I. Por haber existido requerimiento del arrendatario al arrendador de la necesidad de reparaciones necesarias

II. Por no ser necesaria la comunicación a los propietarios de la necesidad de reparaciones al existir conocimiento

Citación Chicago
Costas de Vicente, Begoña 120 casos ganados por el arrendatario ante las reparaciones necesarias en el inmueble arrendado. Madrid: Sepin, 2024

Citación APA
Costas de Vicente, Begoña (2024). 120 casos ganados por el arrendatario ante las reparaciones necesarias en el inmueble arrendado. Sepin