Resumen del libro
La Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler, y de la eficiencia energética de los edificios, con las reformas que incorpora a las acciones arrendaticias, pretende que el propietario, usufructuario, o cualquier persona con derecho a poseer, alquile su inmueble, al facilitar procesalmente el cobro de rentas u otras cantidades debidas, y al propiciar un desahucio por falta de pago o por expiración del plazo más ágiles, a los que se pueden acumular una reclamación de rentas, salvaguardado a la par los derechos y garantías que protegen al inquilino de buena fe.
Reformas, que son el objeto principal de esta obra, en la que se trata también el juicio de desahucio por precario, considerando que la obligación de pago de rentas se mantiene hasta la efectiva entrega de la posesión aún después de expirado el contrato de arrendamiento como contraprestación por el uso.
Al exponer todas las materias anteriores se han tenido en cuenta, las modificaciones procesales introducidas por Ley 13/2009, de 3 de noviembre, para la implantación de la nueva Oficina Judicial (que entrará en vigor el 4 de mayo de 2010), y la LO 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial, por la que se modifica la LO 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, que está ya en vigor.
I. INTRODUCCIÓN
II. REGULACIÓN LEGAL DE LAS ACCIONES ARRENDATICIAS URBANAS
III. JURISDICCIÓN
IV. COMPETENCIA GENÉRICA
V. COMPETENCIA OBJETIVA
VI. COMPETENCIA TERRITORIAL
VII. LEGITIMACIÓN ACTIVA
VIII. LEGITIMACIÓN PASIVA
IX. EL JUICIO VERBAL
1. Contenido general de la citación en un juicio verbal
2. Orden de señalamientos
3. La citación del demandado en las reclamaciones de rentas, desahucio por falta de pago o por expiración del plazo
4. Solicitud de reconocimiento del derecho a la asistencia jurídica gratuita en los juicios de desahucio por falta de pago, expiración del plazo o reclamación de rentas
5. Determinación de la cuantía de la demanda
6. Postulación
7. Reconvención
8. Excepción reconvencional de crédito compensable
9. La nulidad de la relación arrendaticia
10. Acumulación objetiva y subjetiva de acciones
11. Las acciones de desahucio por falta de pago y porexpiración del plazo legal o contractual
12. Carácter sumario de las acciones de desahucio por falta de pago y por expiración del plazo legal o contractual
13. El desahucio por falta de pago
13.1. El pago de la renta
13.2. Cantidades asimiladas a la renta
13.2.1. Arrendamientos posteriores a la entrada en vigor de la LAU 29/1994
13.2.2. Arrendamientos anteriores a la entrada en vigor de la LAU 29/1994
13.3. Pluralidad de arrendatarios y obligación de pago de la renta y otras cantidades asimiladas
13.4. La enervación
13.4.1. Concepto y fundamento
13.4.2. Plazo de ejercicio de la enervación
13.4.3. Cuantía de la enervación
13.4.4. Forma de realizar la enervación
13.4.5. Ámbito de aplicación.
13.4.6. Supuestos en los que no cabe enervación
13.4.7. Costas en caso de enervación
13.4.8. La enervación en la Ley Concursal
13.5. La demanda, admisibilidad de la demanda y fijación de fecha para el lanzamiento
13.6. Condonación de rentas en desahucios por falta de pago y por expiración del plazo legal contractual.
13.7. Especialidades en la citación a juicio verbal de desahucio por falta de pago y por expiración del plazo legal o contractual
13.8. La prejudicialidad civil
13.9. Especialidades en la vista
13.9.1. Alegaciones y excepciones
13.9.2. Prueba
13.10. Sentencia: notifi cación
13.11. Pronunciamiento de costas en la sentencia
14. El desahucio por expiración del plazo y reclamación de rentas en su caso
X. EL JUICIO ORDINARIO
1. Determinación de la cuantía de la demanda
2. La acumulación de acciones
3. Legitimación para el ejercicio de la acción de anulación de contrato de arrendamiento en caso de cotitularidad del inmueble arrendado
XI. PAGO O CONSIGNACIÓN DE LA RENTA PARA QUE SEAN ADMISIBLES LOS RECURSOS DE APELACIÓN, INFRACCIÓN PROCESAL Y CASACIÓN
XII. EJECUCIÓN DE SENTENCIA
1. Ejecución provisional
2. Ejecución definitiva
XIII. EL JUICIO MONITORIO PARA EL EJERCICIO DE LA ACCIÓN ARRENDATICIA DE RECLAMACIÓN DE RENTAS
1. Concepto y finalidad
2. Características de la deuda para que se pueda tramitar por el juicio monitorio
3. Documentos que hay que aportar con la petición inicial
4. Admisión a trámite de la petición monitoria
5. Naturaleza jurídica del juicio monitorio
6. Prescripción de la acción para la reclamación de la deuda por falta de pago de la renta
7. La competencia objetiva, territorial y funcional del Juez
7.1. La competencia objetiva
7.2. La competencia territorial
7.3. La competencia funcional
8. Capacidad para ser parte, capacidad procesal y postulación
9. Acumulación subjetiva de acciones
10. Imposibilidad de requerimiento de pago por edictos en el monitorio de reclamación de rentas u otras cantidades por incumplimiento de un contrato de arrendamiento urbano
11. Especialidades en la tramitación del juicio monitorio cuando se reclaman rentas u otras cantidades debidas en concepto de incumplimiento de un contrato de arrendamiento urbano
11.1. Iniciación
11.2. Admisión
11.3. Posturas del demandado ante el requerimiento de pago
11.3.1. El demandado abona la deuda
11.3.2. El demandado no paga ni se opone por escrito
11.3.3. El demandado se opone por escrito al pago
11.3.3.1. La oposición material o de fondo
11.3.3.2. La oposición formal o procesal
12. El recurso de csación frente a sentencia dictada por la Audiencia Provincial en un juicio verbal como consecuencia de la transformación del proceso monitorio por oposición
XIV. EL ARBITRAJE EN MATERIA ARRENDATICIA
1. Introducción
2. Concepto de arbitraje, sometimiento a arbitraje y control judicial
3. Arbitrabilidad de las controversias en materia de arrendamientos
4. Normas imperativas en la LAU
5. Normas imperativas en la LEC
6. Conclusión: elección del sistema judicial o arbitral para esta materia
XV. EL PRECARIO
1. Concepto de precario
2. Ámbito de aplicación del juicio de desahucio por precario
3. Naturaleza jurídica del juicio de desahucio por precario
4. Diferencia entre comodato y precario
4.1. La cesión a los esposos de la vivienda propiedad de los padres de uno de ellos para que sirva de hogar familiar
4.2. Cesión de la vivienda a un hijo para su uso como hogar conyugal o familiar y posterior ruptura matrimonial con atribución por resolución judicial a uno de los cónyuges
4.3. La protección de la propiedad frente a los okupas
4.3.1. La protección civil
4.3.1.1. Legitimación pasiva y excepción de litisconsorcio
4.3.2. Protección penal
5. La acción de desahucio por precario
6. Legitimación activa, pasiva, y excepción de litisconsorcio pasivo necesario
7. Especialidades procesales del juicio verbal para el ejercicio de la acción de desahucio por precario
7.1. Competencia
7.2. Postulación.
7.3. Cuantía de la demanda
7.4. Acumulación objetiva de acciones
7.5. Acumulación subjetiva de acciones
7.6. Reconvención
7.7. La sentencia: efectos de cosa juzgada
ANEXO LEGISLATIVO
Ley 19/2009, de 23 de noviembre,de medidas de fomento y agilización procesaldel alquiler y de la eficiencia energéticade los edificios (BOE del 24).