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Uso privativo de elementos comunes

Uso privativo de elementos comunes ampliar imagen

  • Sepin.
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    • Editorial: Sepin
    • ISBN: 978-84-1388-011-2
    • Páginas: 128
    • Plaza de edición: Madrid , España
    • Encuadernación: Rústica
    • Idiomas: Español
    • Fecha de la edición: 2021
    • Edición: 1ª ed.

    Información detallada:

    Resumen del libro

    En el régimen de propiedad horizontal, conforme establece el art. 3 b) LPH, existe copropiedad sobre los elementos comunes. No obstante, algunos de ellos pueden tener un uso individualizado, en ese caso, ¿cómo se otorga?, ¿es este un derecho excluyente?, ¿quién será el responsable del mantenimiento y las reparaciones?, ¿qué limites tendrá este uso?, ¿qué obras están permitidas y cuáles necesitan acuerdo comunitario?, ¿podrá la Comunidad disponer de los citados elementos?, ¿procederá la creación de servidumbres?, ¿se deberá indemnizar al usuario? Estas y otras preguntas tienen respuesta en este completo estudio jurisprudencial.
    Y además, en la parte de Actualidad:

    · Teniendo en cuenta los criterios dispares de las sentencias que se han pronunciado al respecto, ¿es aplicable el art. 10.3 b) LPH para la aprobación de todas las obras en beneficio privativo realizadas en elementos comunes o, por el contrario, habrá que estarse a los quorum fijados en el art. 17?

    · Algunas cuestiones prácticas respecto a la ocupación ilegal de viviendas.


    Índice

    Elementos Comunes Utilización Privativa
    • Al no existir en los estatutos una reserva de uso privativo de un elemento común, habiendo sido concedido solo por acuerdo comunitario, esta autorización no puede considerarse perpetua. TS, Sala Primera, de lo Civil, 570/2020, 29-10-2020 SP/SENT/1069629

    Acciones Judiciales. Votación Propietario Afectado
    • No es nulo el acuerdo que aprueba el defenderse la comunidad de una demanda interpuesta por el comunero impugnante por el hecho de que se apruebe a pesar del voto en contra del mismo. AP Madrid, Sec. 11.ª, 8-6-2020 SP/SENT/1062886
    Tribunal Supremo

    Actividades Molestas
    • Debe estimarse la demanda de cesación  de actividades molestas en la cafetería al quedar acreditado el alto nivel de ruido hasta altas  horas de la madrugada. AP Ourense, Sec. 1.ª, 16-6-2020 SP/SENT/1062749
    • Que la demandada haya hecho obras para mitigar  los ruidos producidos por la actividad de la escuela de baile que se desarrolla en el local, no impide exigir el cese de dichas emisiones cuando se acredita  que se siguen emitiendo. AP Madrid, Sec. 20.ª, 17-4-2020 SP/SENT/1054734
    • Habiendo comprobado las autoridades administrativas que las inmisiones de ruido  no son elevadas, no puede alegar perjuicio alguno  la comunidad para solicitar el cese  de actividad en el local. AP Madrid, Sec. 20.ª, 9-3-2020 SP/SENT/1054347
    • Se cumple el requisito de procedibilidad  para la acción de cesación cuando ha habido  varios acuerdos al respecto y requerimientos previos para el cese de la actividad molesta del comunero. AP Valencia, Sec. 7.ª, 28-2-2020 SP/SENT/1062984
    • Estando acreditada la actividad de prostitución desarrollada en la vivienda y las molestias que ello causa al resto de comuneros, debe estimarse  la acción de cesación en la actividad  contra la arrendataria. AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 19-2-2020 SP/SENT/1062939

    Acuerdos Junta. Abstenciones
    • El voto de quien se abstiene no se computa  ni en un sentido ni en otro para no alterar la mayoría obtenida, estando aprobado el acuerdo de instalación de ascensor al existir mayoría a favor del mismo. AP Palencia, Sec. 1.ª, 30-4-2020 SP/SENT/1056052
    Acuerdos Junta.

    Abuso Derecho
    • Existe abuso de derecho de la comunidad  por no permitir a una comunera la instalación  del aparato de aire acondicionado en la azotea cuando sí se ha autorizado a otros propietarios. AP Albacete, Sec. 1.ª, 30-6-2020 SP/SENT/1063323
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    33jurisprudencia y resoluciones
    Acuerdos Junta.

    Abuso Derecho
    • Aunque existe abuso de derecho de la comunidad  por posponer la autorización para una instalación  al momento en que el solicitante abone  las cuotas, no se puede obligar a la comunidad  a dar dicha autorización. AP Valencia, Sec. 8.ª, 28-4-2020 SP/SENT/1056477
    Acuerdos Junta. Impugnación. Consignación o Pago
    • Un acuerdo que establece el aumento de gasto  en el presupuesto no supone un cambio en el reparto de los gastos y, por tanto, hay que estar  al corriente de pago de las cuotas  comunitarias para su impugnación. AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 30-6-2020 SP/SENT/1062395
    • No estando probado que la deuda era exigible y líquida en el momento de interposición  de la demanda, la comunera está  legitimada para impugnar el acuerdo,  aunque no haya abonado la deuda. AP Baleares, Sec. 4.ª, 18-6-2020 SP/SENT/1063253
    • Como el acuerdo que se impugna es el de aprobación de cuentas y gastos sin que se modifique el reparto de cuotas, no puede admitirse la demanda  de los comuneros al no estar al corriente de pago. AP Alicante, Sec. 5.ª, 26-5-2020 SP/AUTRJ/1059166
    • No queda eximida la subcomunidad impugnante  de estar al corriente de pago de las cuotas  al no referirse el acuerdo a la modificación  del reparto de gastos, sino que la causa  de la impugnación es que se tomó  sin conocimiento de los propietarios. AP Salamanca, Sec. 1.ª, 26-5-2020 SP/SENT/1063186
    • No refiriéndose los acuerdos impugnados a ninguna alteración de las cuotas de participación, la impugnante no está legitimada para impugnar los mismos al no estar al corriente de pago en el momento de interposición de la demanda. AP Madrid, Sec. 18.ª, 20-5-2020 SP/SENT/1062855
    • Al no considerar el acuerdo impugnado una modificación de la distribución de los gastos comunes, el comunero obligado al pago de los mismos no está legitimado para impugnarlo al no estar al corriente de pago. AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, 12-3-2020 SP/SENT/1058049

    Acuerdos Junta. Impugnación. Consignación o Pago
    • Aunque el acuerdo que se quiere impugnar se refiera a las obras y el coste que adeuda el impugnante  por las mismas, al no estar al corriente de pago  de dichas cantidades no tiene legitimación activa para la impugnación. AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 12-3-2020 SP/SENT/1054956
    • Que se permitiera excepcionalmente votar  a los comuneros morosos en la junta no elimina  el requisito de estar al corriente de pago  para la impugnación de los acuerdos adoptados. AP Madrid, Sec. 11.ª, 4-3-2020 SP/SENT/1051500
    • Pese a que la comunidad adeudara a la mercantil comunera una cantidad no implica  que se compensara con las cuotas impagadas,  por lo que no está legitimada para impugnar  el acuerdo al no estar al corriente de pago. AP Madrid, Sec. 10.ª, 12-2-2020 SP/SENT/1050895

    Acuerdos Junta. Impugnación. Plazo
    • Los plazos de impugnación de los acuerdos  son de caducidad y, por tanto, pueden ser apreciados de oficio por el tribunal. AP Badajoz, Mérida, Sec. 3.ª, 2-4-2020 SP/SENT/1051711

    Acuerdos Junta. Privación Derecho de Voto
    • Que se privara de voto por error a la comunera  no supone nulidad de la junta ni del acuerdo  cuando ese voto no cambiaría el resultado  de la votación. AP Baleares, Sec. 3.ª, 8-6-2020 SP/SENT/1062457

    Acuerdos Junta. Revocación
    • No existiendo una causa razonable que lo justifique, la junta no puede revocar sin más un acuerdo tomado en otra anterior cuando perjudica además  a uno de los comuneros. AP Madrid, Sec. 14.ª, 24-6-2020 SP/SENT/1062862

    Acuerdos Junta. Unanimidad
    • Aunque el acuerdo de modificación de estatutos precise unanimidad, ello no significa que se habilite  al comunero moroso para votar en dicho acuerdo. AP Sevilla, Sec. 6.ª, 12-3-2020 SP/SENT/1057952

    Calefacción
    • La instalación en la vivienda de un sistema  de calefacción distinto al de calefacción central  del edificio altera dicho servicio e instalaciones comunes, sin que se haya solicitado autorización. AP Madrid, Sec. 10.ª, 11-6-2020 SP/SENT/1062893
    • El propietario del local no precisa autorización  para engancharse o desengancharse al sistema  de calefacción de la comunidad cuando dicha facultad viene recogida expresamente en los estatutos. AP Lugo, Sec. 1.ª, 14-5-2020 SP/SENT/1053700

    Cargos Directivos y Administrativos. Administrador de Fincas. Responsabilidad
    • No hay responsabilidad de la administradora respecto a la imputación de pagos del comunero deudor cuando este ha hecho ingresos sin identificar  a qué corresponden y por cifras  que no coinciden con las cuotas. AP Pontevedra, Sec. 1.ª, 27-4-2020 SP/SENT/1051483
    • La administradora no puede cambiar los asientos contables aprobados por la comunidad  y que determinan la condición de moroso  del comunero demandante. AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 25-3-2020 SP/SENT/1058916

    Comunidad Constitución
    • Que no exista título constitutivo no impide apreciar  la existencia de propiedad horizontal en el edificio. AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 12-5-2020 SP/SENT/1053870

    Gastos Comunes. Exoneración
    • Se precisa unanimidad para la modificación  del contenido y redacción de un acuerdo aprobado  en junta anterior que supone una modificación  del título constitutivo respecto a la exoneración  de gastos a algunos comuneros. AP Madrid, Sec. 25.ª, 15-6-2020 SP/SENT/1062818
    • Es nulo el acuerdo adoptado por mayoría,  y no por unanimidad, que establece la exoneración  de contribución a los gastos de los comuneros afectados por la ocupación de espacios privativos para la instalación de servicios comunes. AP Baleares, Sec. 3.ª, 20-4-2020 SP/SENT/1055241

    Gastos Comunes. Exoneración. Ascensor
    • No constando en estatutos la exoneración expresa  de los locales respecto de los gastos de ascensor,  y mucho menos respecto de su instalación ex novo, debe declararse su deber de contribuir a los mismos. AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 26-5-2020 SP/SENT/1061828
    Gastos Comunes. Intereses
    • El recargo que impone la comunidad a las cuotas impagadas debe aplicarse también a la deuda devengada tras la sentencia de condena. AP Castellón, Sec. 3.ª, 25-6-2019 SP/SENT/1052737

    Gastos Comunes. No Uso Servicios
    • Que un comunero no haga uso del servicio  de calefacción no significa que quede exento  de contribuir a los gastos de dicho servicio  si no lo aprueba así la comunidad. AP Lugo, Sec. 1.ª, 22-5-2020 SP/SENT/1057167

    Gastos Comunes. Responsable de Pago
    • Siendo titulares de la vivienda ambos excónyuges  y estando acreditada la deuda reclamada  por la comunidad, debe estimarse la reclamación de cuotas instada por esta. AP Barcelona, Sec. 17.ª, 7-5-2020 SP/SENT/1051832
    • Debe responder de las cuotas comunitarias adeudadas el propietario de la finca,  con independencia de quién consta  como titular registral. AP Valencia, Sec. 11.ª, 5-5-2020 SP/SENT/1062970

    Junta de Propietarios. Actas
    • No es preciso que conste en el acta el detalle  de los votos cuando simplemente se señala  que no hubo votos en contra, sin que sea  por tanto preciso que obren los datos  de los emisores de los votos. AP Salamanca, Sec. 1.ª, 29-5-2020 SP/SENT/1062391

    Junta de Propietarios. Actas
    • Que la redacción del acta no coincida con lo acordado no justifica la anulación del acuerdo adoptado  en junta, que sigue siendo válido. AP Madrid, Sec. 18.ª, 20-5-2020 SP/SENT/1062856

    Junta de Propietarios. Actas Subsanación
    • La falta de firma de presidente y administrador  en el acta no hace nula la misma,  al ser defectos subsanables. AP Madrid, Sec. 11.ª, 19-2-2020 SP/SENT/1050817

    Junta de Propietarios. Convocatoria
    • No es válido el sistema de buzoneo para notificar  la convocatoria a la junta al arrendatario  y/o propietario del local cuando no tienen llave  de acceso al portal donde se ubican los buzones. AP Madrid, Sec. 12.ª, 10-6-2020 SP/SENT/1061971
    • Siendo el sistema de buzoneo el usado para notificar la convocatoria a junta, y acreditado que el comunero recibió ambas en su buzón, no puede impugnar  los acuerdos basándose en la falta  de notificación de las mismas. AP Burgos, Sec. 3.ª, 4-5-2020 SP/SENT/1054311
    • No puede tenerse por practicado el emplazamiento  a la demandada por la comunidad  cuando la comunicación fue electrónica  y consta rechazada, al haberse puesto a disposición del destinatario y no haber este accedido  a la misma en el plazo establecido. AP Baleares, Sec. 3.ª, 3-4-2020 SP/SENT/1051843
    • No puede declararse la nulidad de la junta  alegando falta de notificación de la convocatoria cuando la misma ha sido publicada  en el tablón de anuncios. AP A Coruña, Sec. 5.ª, 30-3-2020 SP/SENT/1056146
    • No es nula la junta al quedar acreditado  que la notificación de convocatoria a la misma  se efectuó por los cauces habituales,  siendo el problema el enfrentamiento  que la impugnante tiene con la comunidad. AP Madrid, Sec. 25.ª, 12-3-2020 SP/SENT/1062822

    Junta de Propietarios. Convocatoria
    • Es válida la notificación de convocatoria a junta hecha a la hermana del titular incapaz,  aunque no se haya hecho a sus representantes,  por lo que no son nulos los acuerdos  de la junta por falta de notificación de convocatoria. AP Castellón, Sec. 3.ª, 30-1-2020 SP/SENT/1051779

    Obras Elementos Comunes. Autorización Estatutaria
    • Existiendo autorización en los estatutos, refrendada a su vez expresamente en junta de propietarios,  no cabe la retirada de las cubiertas  instaladas en las terrazas de uso exclusivo  de los comuneros requeridos. AP Ourense, Sec. 1.ª, 17-6-2020 SP/SENT/1063508

    Obras Elementos Comunes. Cerramiento Finca
    • Acreditado que el cerramiento de la finca  no perjudica a los locales al contar estos  con otros accesos, no es nulo el acuerdo  que aprueba el cerramiento. AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 13-3-2020 SP/SENT/1054326

    Obras Elementos Comunes. Chimenea
    • No hay abuso de derecho de la comunidad  por no permitir anclar a la fachada la chimenea  del local cuando no existe servidumbre que ampare dicho anclaje y se causan daños a la fachada. AP Madrid, Sec. 25.ª, 25-5-2020 SP/SENT/1058313
    • Acreditadas las molestias y los malos olores  que ocasiona la salida de humos ejecutada  por el local sin autorización de la comunidad  y sin que exista servidumbre, debe retirarse  dicha instalación. AP Baleares, Sec. 3.ª, 21-5-2020 SP/SENT/1056328
    • Es precisa la unanimidad para aprobar la autorización comunitaria para modificar la salida de humos,  al afectar y modificar elementos comunes. AP Palencia, Sec. 1.ª, 30-4-2020 SP/SENT/1054790

    Obras Elementos Comunes. Consentimiento Tácito
    • No puede apreciarse consentimiento tácito  de la comunidad al cerramiento instalado  cuando, a pesar del tiempo transcurrido  entre la instalación del cerramiento y la demanda,  ha habido actos expresos de oposición. AP Madrid, Sec. 14.ª, 18-6-2020 SP/SENT/1061960

    Obras Elementos Comunes. Ejemplos Precedentes
    • No hay abuso de derecho de la comunidad  por denunciar las obras de cerramiento del comunero hechas sin autorización y apropiándose de superficie común cuando no se acredita la similitud  con obras de estos comuneros. AP Madrid, Sec. 19.ª, 8-7-2020 SP/SENT/1062848
    • Es nulo el acuerdo comunitario que deniega  la autorización para la instalación de chimenea cuando se ha autorizado previamente a otro vecino para ejecutar una similar y, además, no se acredita perjuicio alguno para los comuneros. AP A Coruña, Sec. 5.ª, 25-5-2020 SP/SENT/1062208
    • Existiendo más aparatos de aire acondicionado  en el patio comunitario instalados después  de la construcción del inmueble, no puede negarse  la comunidad a permitir la instalación  de uno de ellos por un local. AP Burgos, Sec. 2.ª, 13-3-2020 SP/SENT/1052551

    Obras Elementos Comunes. Instalación Aire Acondicionado
    • No hay abuso de derecho por el acuerdo comunitario que requiere la retirada del aparato de aire acondicionado cuando la causa son las acreditadas molestias que causa y su ubicación en lugar distinto al acordado en su día por la comunidad. AP Castellón, Sec. 3.ª, 18-2-2019 SP/SENT/1050421

    Obras Elementos Comunes. Puertas
    • Debe estimarse la acción de la comunidad  para que se retire la puerta instalada  por la comunera, que es de un color muy distinto  a las restantes de la comunidad y se altera,  por tanto, el conjunto estético. AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª,  30-6-2020 SP/SENT/1062198

    Procedimiento. Monitorio. Oposición
    • El comunero deudor no puede cuestionar  en el proceso monitorio instado  contra él liquidaciones aprobadas en juntas,  salvo que aún esté a tiempo de impugnar  el acuerdo vía reconvención. AP Murcia, Cartagena, Sec. 5.ª, 3-3-2020 SP/SENT/1050868

    Reclamación Moroso. Prescripción Acción
    • Aplicación del art. 1.964 CC para el plazo  de prescripción de la acción para reclamar  la deuda por cuotas comunitarias impagadas. AP Madrid, Sec. 14.ª, 20-4-2020 SP/SENT/1062872
    DGSJFP

    Apartamentos Turísticos
    • El acuerdo que prohíbe destinar las viviendas  a alquiler turístico, vacacional, de corta duración  o cualquier otra modalidad de alquiler que suponga un continuo y excesivo tránsito y estancia  de personas ajenas a la comunidad,  requiere la unanimidad. DGSJFP, 16-10-2020 SP/SENT/1067666
    • La prohibición de hospedería y alquiler vacacional  en una comunidad de propietarios excede  de las medidas para condicionar o limitar  la explotación turística de las viviendas, requiriéndose unanimidad para adoptar  dicho acuerdo, y no mayoría de tres quintos. DGSJFP, 16-6-2020 SP/SENT/1059815
    • El acuerdo por el que se prohíbe cualquier actividad de arrendamiento que no esté amparado  por normativa municipal, autonómica o estatal, requiere acuerdo unánime, sin que se considere aplicable el art. 17.12 LPH. DGSJFP, 11-6-2020 SP/SENT/1059474

    Apartamentos Turísticos
    • La prohibición de destinar viviendas a alquiler vacacional, apartamento turístico o vivienda  de uso turístico que suponga la explotación  como uso hotelero, requiere acuerdo unánime. DGSJFP, 5-6-2020 SP/SENT/1059446

    Título Constitutivo. Estatutos
    • La no inclusión en los estatutos de un método  de cálculo para la fijación de las cuotas  de la comunidad impide el acceso de aquellos  al Registro, pero no los invalida. DGSJFP, 3-6-2020 SP/SENT/1057631



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